二手房交易20％個(gè)稅之下 房地產(chǎn)市場或進(jìn)一步分化

作 者：鄧中豪、徐岳 來 源：新華網(wǎng)發(fā)表日期：2013-03-06

    國務(wù)院日前發(fā)布的“國五條”細(xì)則中，關(guān)于個(gè)人出售房產(chǎn)“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征”的規(guī)定，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。專家分析，此舉將增加部分二手房交易成本，或?qū)⒁l(fā)二手房市場進(jìn)一步分化，并對新房市場產(chǎn)生一定影響。

　　二手房交易個(gè)稅加碼　部分二手房交易成本將大升

　　日前，國務(wù)院出臺(tái)國五條細(xì)則，其中明確指出，要充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征；稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

　　據(jù)了解，按照相關(guān)規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，個(gè)人所得稅稅率為20％。不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，以轉(zhuǎn)讓收入的1％－2％，核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　雖然征稅方式上有兩種算法，但在實(shí)踐中一般都是按照總售價(jià)的1％征收。此次統(tǒng)一規(guī)定按差額的20％征收后，一些不符合免稅條件的二手房的交易成本將大大提升。

　　鏈家地產(chǎn)天津陽光100店客戶經(jīng)理吳開偉給記者算了一筆賬，假設(shè)一套符合征稅條件的住房，原價(jià)100萬元，現(xiàn)在售價(jià)300萬元，原來只需要交3萬元的個(gè)稅，現(xiàn)在則需要按增值額的20％征個(gè)稅，稅額達(dá)到40萬元，這將極大增加部分二手房的交易成本。

　　調(diào)控加碼或致二手房市場分化

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于個(gè)稅的征免差異，在個(gè)稅提高的情況下，二手房市場將出現(xiàn)分化。

　　吳開偉認(rèn)為，在二手房的交易中，如果賣方持有時(shí)間不足5年，要按總房價(jià)的5.65％交營業(yè)稅，超過５年，只需按增值額的5.65％交營業(yè)稅。持有時(shí)間沒過5年的房子本來就不好賣，現(xiàn)在還要按照增值額的20％征個(gè)稅，這類房子的交易成本將極大增加。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)民生經(jīng)濟(jì)研究中心主任李永壯認(rèn)為，以往賣方者若名下有二套房，只需要交房價(jià)1％的個(gè)稅，這部分個(gè)稅往往由買房者承擔(dān)。調(diào)控加碼后，要按房價(jià)差額的20％交個(gè)稅，交易成本極大提高，很難完全轉(zhuǎn)嫁給買房者。在存在其他市場選擇的情況下，無論是賣房者還是買房者都不愿意承擔(dān)這個(gè)成本，結(jié)果很可能是賣方不賣了，買方也不買了。

　　李永壯指出，個(gè)稅提高后，大量不符合免稅條件的二手房將被擠出二手房市場。一些符合免稅條件的二手房則會(huì)受到追捧，價(jià)格甚至可能會(huì)上升。

　　與此同時(shí)，學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房也可能出現(xiàn)分化。天津某事業(yè)單位的李先生表示，現(xiàn)在城區(qū)的新樓盤很少，但城區(qū)在學(xué)區(qū)方面有明顯優(yōu)勢，如果想要一個(gè)好學(xué)區(qū)，只能買二手房。這些剛性需求是征稅無法改變的。調(diào)控后學(xué)區(qū)好的二手房還是有需求，稅收相對容易轉(zhuǎn)嫁，交易不一定會(huì)減少。

　　二手房市場被打壓　一手房市場或更火爆

　　我愛我家市場研究中心分析認(rèn)為，由于新建商品房市場不存在業(yè)主出售環(huán)節(jié)，因而在個(gè)稅費(fèi)用上占據(jù)優(yōu)勢，預(yù)計(jì)在政策細(xì)則具體實(shí)施后，將有一部分二手房市場需求，被擠壓至新房市場。

　　記者采訪中了解到，去年一段時(shí)間內(nèi)，多地樓市需求不旺，開發(fā)商被迫“以價(jià)換量”，降價(jià)促銷；隨著市場需求的回升，價(jià)格又出現(xiàn)補(bǔ)漲。一些分析人士擔(dān)心，如果未來新房市場需求旺盛，房價(jià)仍有可能出現(xiàn)上漲壓力。

　　天津房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長徐保滿認(rèn)為，征收大額的交易稅，會(huì)迫使一批二手房離場，減少市場供給。在限購、限貸、差別營業(yè)稅并存的情況下，提高交易稅已不能進(jìn)一步抑制市場需求。市場需求不變，供給減少，或?qū)⒓觿∈袌龉┬璧牟黄ヅ?。市場上的剛需即使需要觀望一段時(shí)間，最終也會(huì)出手，大量的市場需求如果流向一手房，有可能抬高一手房價(jià)格。

　　因此，專家建議調(diào)控房價(jià)最終要從調(diào)節(jié)供需著手。一方面增加土地供應(yīng)、平穩(wěn)土地價(jià)格，保障新建房源的持續(xù)供給；另一方面大力推進(jìn)保障房建設(shè)，為低收入群體解決住房問題。