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    中糧系五年交付20家大悅城 逆勢(shì)擴(kuò)張埋隱憂

    來 源:時(shí)代周報(bào)發(fā)表日期:2015-07-23

     

    整合更名之后,中糧系麾下的大悅城地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“大悅城地產(chǎn)”)展開一番逆市擴(kuò)張。隨著全國第八座大悅城落子杭州,中糧系“五年內(nèi)交付20家大悅城”的戰(zhàn)略野心再度曝光。
      一時(shí)間,大悅城地產(chǎn)又被推上輿論巔峰。拓展版圖本是好事,但擺在大悅城地產(chǎn)眼前的,還有上半年盈利大幅下滑的預(yù)警,以及截至去年底僅90萬平方米總土儲(chǔ)的“斷炊”風(fēng)險(xiǎn)。
      大悅城的不斷擴(kuò)張,正是中國開發(fā)商“跑馬圈地”商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)縮影,但商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇和電商沖擊等一系列挑戰(zhàn),也使得大悅城新項(xiàng)目的運(yùn)營道路充滿未知數(shù)。截至去年底,大悅城地產(chǎn)的現(xiàn)金流入凈額為-29.62億元。
      如何在規(guī)模與利潤間找到平衡?時(shí)代周報(bào)記者就此聯(lián)系采訪了大悅城地產(chǎn)。
      品牌整合坎坷路
      2004年12月,國資委一紙任命,46歲的華潤集團(tuán)副董事長兼總經(jīng)理寧高寧就任中糧集團(tuán)董事長,中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合計(jì)劃便被提上日程。深諳資本市場(chǎng)之道的寧高寧,就職第二年就通過借殼深寶恒將當(dāng)時(shí)主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中糧地產(chǎn)帶進(jìn)A股。
      彼時(shí),寧高寧希望在一個(gè)體系下的中糧地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店等齊頭并進(jìn)。中糧系住宅和商業(yè)地產(chǎn)分野格局在當(dāng)時(shí)萌芽。不過直到2013年12月,以商業(yè)地產(chǎn)為主的中糧置地才正式登陸香港資本市場(chǎng),與A股上市的中糧地產(chǎn)并肩存在。
      走走停停長達(dá)10年之久的中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合終于邁出一大步。在此之前的多次“整而不合”,令中糧地產(chǎn)和中糧置地在業(yè)務(wù)、股權(quán)、甚至管理都出現(xiàn)混亂,同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)屢屢被外界詬病。他們業(yè)務(wù)交叉點(diǎn)集中體現(xiàn)在對(duì)“大悅城”這一商業(yè)品牌的追逐上。
      此前,自2007年第一座大悅城—北京“西單大悅城”開業(yè)以來,全國已陸續(xù)有西單、沈陽、朝陽、上海、天津、煙臺(tái)等6座大悅城投入運(yùn)營,另外深圳、成都大悅城也都處于籌備階段,但大悅城的品牌歸屬卻一直都并不明朗,如深圳、沈陽、成都等大悅城項(xiàng)目歸屬權(quán)在中糧地產(chǎn)。
      同樣,在住宅領(lǐng)域雙方亦有交叉,如以商業(yè)地產(chǎn)為核心的中糧置地,其2013年的收入中有六成來自旗下四個(gè)高端住宅項(xiàng)目。
      作為首批六家央企改革試點(diǎn)之一的中糧集團(tuán),在去年重點(diǎn)厘清地產(chǎn)業(yè)務(wù)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)難題,2014年11月,中糧集團(tuán)將6個(gè)大悅城項(xiàng)目注入中糧置地,并將中糧置地改名大悅城地產(chǎn)。
      在今年年初業(yè)績發(fā)布會(huì)上,中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長周政表示,公司內(nèi)部強(qiáng)調(diào)大悅城綜合體這個(gè)品牌,即專注于以大悅城為主的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。
    五年運(yùn)營20個(gè)大悅城
      今年7月8日, 全國第八座大悅城正式落地杭州。周政在杭州發(fā)布會(huì)上稱,未來計(jì)劃2-3年完成11家大悅城的打造、5-8年內(nèi)大悅城將增加至20-30個(gè),其中深圳和南京興建大悅城已進(jìn)入籌備階段。
      對(duì)于未來的前景,大悅城方面顯得信心滿滿。在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者的采訪提綱中,大悅城方面稱,“公司計(jì)劃借鑒煙臺(tái)大悅城的經(jīng)驗(yàn),有序地將大悅城的成功模式復(fù)制,力爭(zhēng)通過持有和銷售業(yè)態(tài)的合理配比,實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)”。
      現(xiàn)實(shí)是否如此樂觀?大悅城2014年年報(bào)顯示,截至去年底,其土地儲(chǔ)備面積僅90萬平方米,待開發(fā)的土地使用權(quán)面積僅55.85萬平方米。具體來看,這僅相當(dāng)于9個(gè)朝陽大悅城大小的土地儲(chǔ)備,讓大悅城地產(chǎn)的未來擴(kuò)張蒙上“斷炊”風(fēng)險(xiǎn)。
      近兩年,中糧置地甚少公開拿地,在未更名成大悅城之前,其曾在去年初制定了新增100萬平方米土地的計(jì)劃,最后卻僅在海南拿了三塊住宅用地,目標(biāo)完成度僅15%。今年4月,大悅城地產(chǎn)以12.08億元競(jìng)得上海某地塊股權(quán),使用權(quán)面積約為2.5萬平方米,總建筑面積為8.3萬平方米,這幾乎是兩年來大悅城商用土儲(chǔ)的唯一“進(jìn)賬”。
      面對(duì)質(zhì)疑,大悅城地產(chǎn)在回應(yīng)中稱:“未來5年,公司希望通過合作開發(fā)、輕資產(chǎn)等多種方式在一、二線城市完成20個(gè)大悅城(含現(xiàn)有的8個(gè)項(xiàng)目)的布局。”
      “大悅城地產(chǎn)的盈利主要靠大悅城的項(xiàng)目來支撐,其中又以北京為主,如果到了其他地方進(jìn)行項(xiàng)目復(fù)制,顯然效果未知,這和當(dāng)?shù)氐南M(fèi)力和黏性客戶都是有關(guān)系的。”有熟悉大悅城的業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者,如沈陽大悅城都是經(jīng)過調(diào)整后,業(yè)績才有所改善,而新項(xiàng)目的拖累和當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境的下行,或?qū)⑹沟么髳偝请y以避免的業(yè)績下滑。
      對(duì)于布局一、二線城市的大悅城地產(chǎn)而言,壓力不可謂不大。據(jù)年報(bào)顯示,截至去年底其現(xiàn)金流入凈額僅-29.62億元,總有息借款月250億元,不過其現(xiàn)金及銀行結(jié)存尚有62.56億元,元?dú)馍写妗?/div>
      “公司正在積極探索包括輕資產(chǎn)在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,依托央企背景及大悅城品牌,無論在公開市場(chǎng),還是并購市場(chǎng),我們?nèi)匀挥休^強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力與議價(jià)能力。”大悅城地產(chǎn)回應(yīng)稱,公司適時(shí)對(duì)部分非核心資產(chǎn)進(jìn)行處置,回流現(xiàn)金,支持主業(yè)發(fā)展。
      逆勢(shì)擴(kuò)張埋隱憂
      盡管大悅城計(jì)劃面面俱到,但市場(chǎng)走低、成本高企和電商沖擊時(shí)不可避免的問題,這也是困擾行業(yè)的難題,近期一系列零售上市公司財(cái)報(bào)業(yè)績都明顯下滑甚至虧損。
      若單從大悅城項(xiàng)目的收入上看,其旗下的6個(gè)大悅城項(xiàng)目無一例外地一路飄紅,其中以天津大悅城為最,營收達(dá)20.01億元,同比增長48.4%。但從其2014年年報(bào)的整體來看,卻并非那樣樂觀。
      截至2014年底,大悅城地產(chǎn)全年?duì)I收57.13億元,同比下降16.1%,而年度溢利為19.47億元,同比下降45.0%。公司所有者應(yīng)占溢利為16.73億元,同比下降46.3%。此外其去年每股基本盈利僅0.168元,同比增加-67.3%,外界不由得對(duì)其盈利能力產(chǎn)生質(zhì)疑。
      日前,大悅城地產(chǎn)發(fā)布盈利預(yù)警稱,預(yù)期截至2015年6月30日六個(gè)月的溢利將較去年同期錄得大幅下跌。
      在回應(yīng)中,大悅城地產(chǎn)將原因歸納為三個(gè),一是同口徑同比的投資性物業(yè)評(píng)估增值的下降,從而導(dǎo)致凈利潤的下降;二是自2014年以來,銷售型物業(yè)可結(jié)算資源較少,銷售型物業(yè)結(jié)算收入下降;三是新開酒店項(xiàng)目尚處培育期,收入較低。
      易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)角度看,經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)下滑,和項(xiàng)目的入市節(jié)奏不連貫是有一定關(guān)系的。后續(xù)一旦項(xiàng)目入市,那么此類盈余方面的虧空是可以得到彌補(bǔ)的。
      在進(jìn)一步深入開展輕資產(chǎn)模式之前,物業(yè)銷售無疑仍是大悅城地產(chǎn)獲取現(xiàn)金的主要來源。
      在年初的廈門會(huì)議中,大悅城地產(chǎn)坦言,由于受制于綜合體開發(fā)的不均勻,今年可售貨源僅80億元,多數(shù)集中于四季度,該部分項(xiàng)目2016-2017年方能入賬,所以今年收入仍將下降。
      事實(shí)上,對(duì)于物業(yè)開發(fā)收入的比重仍占大悅城收入四成以上,隨著大悅城目前的一些物業(yè)銷售項(xiàng)目相繼步入尾盤銷售的階段,土地儲(chǔ)備的不足或?qū)⒊蔀橹萍s其未來復(fù)蘇的枷鎖。
      “2014年末,公司的收入結(jié)構(gòu)中可持續(xù)性收入占比已經(jīng)超過60%。未來隨著銷售型物業(yè)貨源的補(bǔ)充,銷售型收入將有所擴(kuò)大,但可持續(xù)性收入仍然為維持在40%左右的比例。未來穩(wěn)定且持續(xù)增長的可持續(xù)性收入及不斷補(bǔ)充的銷售型收入將為公司業(yè)績提供保障。”大悅城地產(chǎn)回應(yīng)稱。
    另外,目前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營難度不斷提升,經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致消費(fèi)力不足,實(shí)體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無序、O2O模式尚未成型,諸多問題都在困擾著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。“我們聚焦18-35歲客群,圍繞客群需求變化趨勢(shì)作出相應(yīng)變革。”大悅城地產(chǎn)表示,如何最大化地利用客群產(chǎn)生的價(jià)值提升經(jīng)濟(jì)效益,是今年的研究重心之一。
    本文關(guān)鍵字:中糧
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