“情事變更”將被嚴(yán)格適用 退房官司或更難打贏

來 源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)發(fā)表日期：2012-02-21

        因?yàn)榉康禺a(chǎn)限購、限貸以及房價(jià)回落，引發(fā)的交易糾紛正在增加。最高人民法院日前發(fā)出的一紙通知，引起了業(yè)界的高度關(guān)注。
　　最高人民法院日前下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下加強(qiáng)民事審判切實(shí)保障民生若干問題的通知》（下稱《通知》），要站在維護(hù)法律嚴(yán)肅性、落實(shí)國家調(diào)控政策，以及維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展的高度，嚴(yán)格適用情事變更原則，正確認(rèn)定變更的情事與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)之間的界限，提高市場(chǎng)行為的可預(yù)見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　這段表述中，最受關(guān)注的莫過于“嚴(yán)格適用情事變更原則”。上海大邦律師事務(wù)所合伙人張黔林對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：“我的理解，嚴(yán)格適用就是不用的意思。”
　　所謂情事變更，是指在合同有效期間，非因當(dāng)事人雙方的原因，發(fā)生定約時(shí)難以預(yù)料的情事變更，如維持合同發(fā)生當(dāng)時(shí)的效力，其履行顯失公平時(shí)，當(dāng)事人一方可請(qǐng)求仲裁機(jī)關(guān)或人民法院變更或解除本項(xiàng)合同，以維持公允。
　　張黔林表示，最近幾年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，限購、限貸等政策的出臺(tái)，影響了部分人的履約能力，導(dǎo)致不能購買房產(chǎn)或者購買成本過大。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的預(yù)期，也影響了買家心態(tài)，不少買家以此為借口，拒絕履行合同。
　　據(jù)北京媒體報(bào)道，2010年4月12日，北京市購房人張先生與房主宋女士簽下合同，購買其一套房屋，總價(jià)555萬元，張先生計(jì)劃貸款200萬元。同年4月17日，國務(wù)院出臺(tái)限購令。因所購房屋正是第三套房，張先生無法得到銀行貸款。為此，張先生起訴到北京市海淀區(qū)人民法院要求與宋女士解除合同，退還定金。去年8月，海淀區(qū)法院審理認(rèn)為，新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，是張先生在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的，如果要求張先生繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平，屬于合同情事變更。該法院一審判令雙方解除合同，宋女士返還張先生定金15萬元。
　　時(shí)至今日，從2010年持續(xù)至今的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)厲，“限購”、“限貸”政策已在全國絕大部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市落地，而房價(jià)在此影響之下也出現(xiàn)下行趨勢(shì)。與此相對(duì)應(yīng)的是，房貸新政實(shí)施后，因解除合同而導(dǎo)致的損失該由誰承擔(dān)的糾紛在各地屢見不鮮，其中一些人以新政是情勢(shì)變更為由起訴到法院。
　　北京市中邁律師事務(wù)所合伙人薛起堂律師認(rèn)為，由房地產(chǎn)行業(yè)的政策變化所導(dǎo)致的購房者無法履行合同，有適用情事變更原則的可能，“但由市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)引起的，顯然不適用情事變更原則，因?yàn)閮r(jià)格的變化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的。”