重陽(yáng)問答：如何看待近期房地產(chǎn)市場(chǎng)及其未來走勢(shì)

　　Q：請(qǐng)問重陽(yáng)投資如何看待近期房地產(chǎn)市場(chǎng)及其未來走勢(shì)?

　　A：2014年房產(chǎn)新政以來，全國(guó)房地產(chǎn)銷量保持較快增長(zhǎng)。樓市銷售向好是多種因素共同作用的結(jié)果。宏觀政策上，經(jīng)濟(jì)下行背景下貨幣穩(wěn)健略偏寬松，社會(huì)流動(dòng)性充裕。產(chǎn)業(yè)政策上，消化房地產(chǎn)庫(kù)存被中央列為了2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，國(guó)家進(jìn)一步降低購(gòu)房首付比例和契稅、營(yíng)業(yè)稅稅率。居民資產(chǎn)配置的角度來看，去年股市波動(dòng)后缺乏賺錢效應(yīng)，人民幣貶值預(yù)期下社會(huì)資金缺乏保值渠道，對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲也起到推波助瀾作用。展望未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能仍將呈現(xiàn)較強(qiáng)結(jié)構(gòu)性分化特征?？傮w看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，但需警惕一線城市房?jī)r(jià)“天花板”。

　　首先，全國(guó)范圍內(nèi)樓市去庫(kù)存任務(wù)艱巨，房地產(chǎn)投資難有大幅好轉(zhuǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性特征，一線城市由于土地資源稀缺和人口流入，地價(jià)和房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲;三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存量仍然較大，去庫(kù)存壓力加大。由于一線城市在全國(guó)房地產(chǎn)開工和投資中占比已經(jīng)很低，一線城市房?jī)r(jià)上漲難以對(duì)全國(guó)數(shù)據(jù)產(chǎn)生直接影響。去年下半年以來，全國(guó)土地出讓面積同比降幅縮小，意味著中短期全國(guó)房地產(chǎn)投資增速仍將保持低位。

　　其次，居民購(gòu)房杠桿總體仍然不高，風(fēng)險(xiǎn)可控。我國(guó)居民部門負(fù)債水平相對(duì)較低，目前居民部門貸款在銀行境內(nèi)貸款中的余額中占比不到30%，大幅低于企業(yè)貸款;而美國(guó)、加拿大、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家居民貸款占全部貸款的比重超過50%。盡管近期國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了“首付貸”等創(chuàng)新金融工具，但由于利率較高，主要用于短期資金過橋。此外，房屋交易成本高、流動(dòng)性差，也使得居民高杠桿投機(jī)炒房只是個(gè)別現(xiàn)象。因此，居民部門按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

　　最后，警惕一線城市房?jī)r(jià)天花板。當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)總體反映了市場(chǎng)供求關(guān)系，但需警惕房?jī)r(jià)的兩個(gè)天花板。一是美元價(jià)格的天花板。房地產(chǎn)，特別是一線城市房產(chǎn)具有較強(qiáng)金融資產(chǎn)屬性，在一定程度上具有國(guó)際比價(jià)參考性。當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)較高，大量富裕階層通過房產(chǎn)投資積累了可觀財(cái)富，在人民幣匯率相對(duì)穩(wěn)定前提下，富裕階層資產(chǎn)海外配置動(dòng)力會(huì)增強(qiáng)，由此形成一線城市房?jī)r(jià)的美元價(jià)格天花板。二是人民幣價(jià)格的天花板。一般而言，改善型置換需求由于存量房產(chǎn)增值和收入增長(zhǎng)，普遍能夠接受房?jī)r(jià)上漲，但當(dāng)房?jī)r(jià)處于高位，且漲幅快于工資漲幅情況下，首次置業(yè)需求可能因?yàn)橹Ц赌芰τ邢薅饾u萎縮，由此構(gòu)成一線城市房?jī)r(jià)的人民幣價(jià)格天花板。